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準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車

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發表於 2018-12-8 22:21:30 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
一手居屋攪珠結果出爐後,大批未有中獎準買家,打算回流到白居二市場,以免補地價方式買二手居屋。近期有大量客人向筆者查詢相關按揭技巧,本文藉此機會分享5招,助小市民無痛上車。

技巧一:留意二手居屋首次發售年期

居屋有政府的按揭擔保期,一手居屋,綠表買家可做九成半按揭,白表可做九成按揭,貸款期最長25年;但二手綠表居屋,政府只擔保至首次售出日計30年。大部份銀行不會提供超越擔保期的按揭。

部份銀行會有較彈性的審批準則,考慮因素主要在政府擔保期過後,按揭餘額要降至樓價六成或以下,業主兼要通過壓力測試。

舉個例子,假設居屋樓價為500萬元,首次出售至今已23年,即政府擔保期只餘7年,如果綠表買家想申請借足九成半按揭、貸款期長達25年,以現時按揭利率2.375厘計算,擔保期過後按揭餘額尚餘73%,未能降到六成或以下,因此銀行不能批出。

如果上述綠表買家打算申請九成半按揭,貸款期最長是17年;如果想貸款年期長達25年,則只能申請七成半按揭,兩者只能二擇其一。

如果想取得最高成數及批足25年,目標居屋的首次出售日最早是1999年(白表)或2000年(綠表)。銀行或按揭代理一般都有「試算表」,列出不同日期的最高按揭成數及年期組合,買樓前可向他們查詢。

另外有一點要注意,一手居屋訂金是5%,尾數在入伙前清還。但二手綠表市場賣家為了保障自己,會要求提供一成「大訂」,到買家成功向銀行申請九成半按揭,並且物業順利成交後,律師樓會把半成訂金退還。如果是白表,因最多只可借9成,所以都要預先付1成大訂。


技巧二:無入息證明 信用評級低點算好?

政府是香港最強的擔保人,居屋準買家申請按揭時,理論上不需要提供入息證明,亦不需通過壓力測試,也不需要額外擔保人。

不過,即使銀行不需查閱入息文件,但申請者都需要申報入息,證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦?其實居屋是以「家庭」為基礎,可以向銀行申報家庭總收入,而家人也不一定是登記家庭成員。

有些銀行較為嚴謹,如果準買家沒有入息,便需要提供「諮詢人」,該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準,由於每間銀行按揭利率相若,所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行;另外,如果環聯信貸評級差到達「H級」,有些銀行未必會批准按揭申請,詳情可向按揭代理查詢。

小題:技巧三:長者也可借九成按揭 貸款期長達25年
年過65歲的老人家,申請二手未補地價居屋時,有些大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保老人家神智清醒,會問幾條問題,需要由老人家親自作答,如清晰回答,按揭便可批無誤,亦有些銀行不需要長者或家人陪同。

香港零售銀行超過20間,並不是間間都可以做到一天批核按揭,但亦有銀行審批神速。老人家可約好家人一起到銀行,填寫申請表和帶齊所需文件,例如身份證,購買證等,最快可一日批出臨時貸款信。

技巧四:轉按賺取數萬元現金回贈
二手居屋現時最筍按揭計劃為P-2.75厘(即實際利率2.375厘),現金回贈為貸款額2.2%,但須留意現金回贈要扣減貸款額,業主借少數萬元,但借少還少而已,回贈最終會在成交後,以現金方式贈送予業主。

假設香港加息幅度不多,居屋業主可以每兩年轉按一次,賺取現金回贈。以貸款額500元萬為例,每兩年轉按一次,可賺取11萬元現金。

但須留意,居屋與私樓不同,轉按不能加按套現,也不能延長還款期,除非遇上紅白事、財困、子女讀書等難關,並尋求房屋署批準,惟最終加按金額,只能基於相關需要而批出。

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