碧桂園泓碧劈價救亡

山米

內地樓市下行，市場資金又抽緊，內房面臨內憂外患，紛紛劈價套現救亡，淡風殺到香港。碧桂園（2007）香港頭炮、夥宏安（1243）發展的馬鞍山泓碧連日來收票冷淡，被迫臨開賣前增優惠吸客，包括建築期付款額外多7%折扣，變相減價。發展商連員工生意也不放過，員工認購額外再多5%折扣，料最快下周開賣。

內房自9月掀起劈價潮，恒大（3333）宣佈全國樓盤全部打八九折，其他碧桂園、萬科、遠洋集團（3377）等多家房企，多個內地新盤亦開始減價，幅度達九二折或九三折。內房之前在香港天價搶地，為求保命，亦要減價賣樓。本月新盤銷情慘不忍睹，當中內房更首當其衝，中冶置業的深井西逸璟．龍灣，首輪銷售慘淡，首日推50伙僅沽6伙。碧桂園牽頭的泓碧，上周五公佈首張價單，折實平均呎價16,497元，較同區二手貴約兩成，反應冷淡，一連5天僅收約260票。

碧桂園為救亡，昨為泓碧增加多項付優惠，付款方法由兩個增至五個。第一張價單，建築期付款沒有任何折扣，昨更新價單後，新增的「輕鬆建築期付款計劃」可獲7%折扣，連同2%的「泓碧至尊優惠」，最高可享9%折扣，其後買家只需於270天內支付20%樓價，其餘80%可在收樓後付清。
以入場單位5座1樓K室為例，定價580萬元，選用上述付款計劃，扣除最高折扣優惠9%，折實價516.2萬元。另一種建築期付款方法，提前成交可獲最高11%現金回贈。

上車客同樣有受惠，買家在指定「財仔」下，最高可承造七成半一按，揭貸款年期最長為20年，惟息口辣手，低息限期僅於首兩年，利率為P-2%，其後以P+3.5%計算，P為每年5.375%；若買家流動資金不足，亦可使用「500天輕鬆付款計劃」，於360天內支付成交額15%後，其餘金85%額可500天內付清，最高折扣12%。

另外，發展商為求粉飾太平，更擺自己友上枱，只要為碧桂園、宏安集團、易易壹金融集團、中國農產品交易、中國建築國際及位元堂藥業控股的員工及其直系親屬，可獲額外5%折扣優惠，以入場單位定價580萬元計算，員工平多29萬元。

內房龍頭萬科對樓市睇得最淡，其主席郁亮之前指，「回款是所有業務的起點，公司未來3年最重要的目標是活下去」。目前在香港亦力求回款，旗下屯門上源推出冬季優惠，明年1月31日或之前購入該盤單位，並付清成交金額後，買家可獲26,888元現金回贈，變相減價約0.4%至0.5%。

記者：黃朗鈞

山米

入行41年拍賣師 「明年銀主盤將增加1倍」

踏入11月樓價跌勢較急，部份屋苑如天水圍嘉湖山莊更呈「山泥傾瀉式」冧價，兩房由今年7月高位588萬元，大跌29%至近期低位418萬元。樓價跌及銀行估價回落，負資產或重現。

事實上，近期銀主盤有回升迹象，最新數字顯示，目前全港銀主盤存量增至73伙，升至過去9個月高位。

近期淪「劈價山莊」的嘉湖山莊，有銀主盤大減價求售。消息指麗湖居1座B室頂層複式連天台特色戶，實用面積1,407方呎，去年7月淪銀主盤，開價1,400萬元，至今年6月，銀主心雄，加價「兩球」至1,600萬元，惟乏人問津，銀主本月已靜悄悄將叫價還原1,400萬元，呎價9,950元。

從事物業拍賣41年、世紀21測量行董事蔡漢陛形容以前的銀主盤是「鐵板塊」，「（叫價）話咁多就咁多」，但近期態度明顯軟化，由無講價變成有商有量，部份銀行出貨意欲高，甚至減價求售。如馬鞍山帝琴灣凱琴居11座一個複式單位，實用面積2,224方呎，銀主原叫價3,130萬元，上月底已減價230萬至2,900萬元，減幅7.3%。

該行統計，截至今年10月，全港銀主盤存量增加73伙，較9月65伙略為增加一成，為今年1月錄得93伙銀主盤後的新高。蔡表示，現時銀主盤80%是住宅，細價樓佔三成，樓價1,000萬元以上貴價樓屬重災區，佔七成。他解釋，民生住宅自住居多，一家幾口穩穩陣陣居住，但如果是一千萬、三千萬的物業，業主可能同時擁有幾間物業，若本身經濟出現問題，其中一間就不要，簽份「投降書」畀銀行收樓，淪銀主盤。

蔡表示，銀主盤「成長」過程雖時，是需要經過司法等程序才形成一個銀主盤，需時6至9個月才變成銀主盤。香港今年9月加息，之後爆貿易戰，引發股市急跌，其後樓價急回落。他以9月為轉角市起點，推算銀主盤湧現期應會於明年首季出現，即距離現在最多四個月。被問到銀主盤湧現數量，蔡說，「我估會多少少，但好似九七年五千幾個就不會出現」，因為香港銀行非常穩健，而銀行壓力測試亦越見頻密，借貸亦保守，有時更會睇借貸人全家總收入，未來銀主盤有機會回升至百多二百伙，比現水平增加最多1.7倍。

蔡也感到近期銀行收樓快了，可能見到市場出現變化。以前借貸人欠供樓半年或三個月以上，「銀行都會畀下面嘅，畀時間籌錢，而家少咗呢個商議手續，收樓快咗」。他從土地註冊處登記資料觀察，業主貨變銀主貨時間縮短了，現時大約半年就完成收樓，「以前見過(收樓)年零兩年都有」，比較寬鬆，現時就收緊了，當然每間銀行作風也不同。

不過，蔡認為銀行講求成本及視乎債仔負債，銀主盤未必會大劈價，若放售一段時間仍無人問津，會先加佣，後減價。

銀主盤銷量過去曾是樓市探熱針，蔡憶述，該行去年拍賣北角寶馬山花園一個「8按」銀主盤，市價1,400萬元左右，之後發現原來業主買入單位未夠3年，要畀10%「SSD」(額外印花稅)，銀主將有關辣稅打入樓價內，拍賣開價加至逾1,600萬元，當時樓市很熱，人們對樓市雄心萬丈，單位最終以1,568萬元售出，較市價高出一成。

如今樓市逆轉，銀主盤湧現，割價傾銷更成新常態。近期矚目劈價包括薄扶林貝沙灣銀主屋以2.32億元大平賣，低市價近40%。

記者:朱連峰

山米

兩招執銀主盤平貨 過程大揭秘

不少人買銀主盤都是抱着「執平貨」心態，買銀主盤主要有兩個渠道，第一是公開市場放售，第二是公開拍賣。

先談公開放售。銀行收到銀主盤，若未去到最危急關頭，不會拍賣，先行委託地產代理放售。銀主會有一個開價，開價一般參考市價。如買家對該銀主盤有興趣，可經代理落標洽購。買銀主是價高者得，多採用「暗標」方式出售，當銀主收到「OFFER」(出價)後，不會即時答允出售，一般有招標時期，截標後，銀主會將單位售予出價最高買家。出價太低的話，銀主可拒絕出售，重新招標。但近期試過有買家成功入標執平貨，如尖沙嘴港景峯一個銀主盤，銀主開價1,720萬元，已比當時市價低逾百萬元，有買家入標1,600萬元，據知因沒有出價更高，銀主最終仍願出售。

買賣銀主盤，成交期及付款方法多由銀主決定，買家沒有話事權。成交期一般45天，臨時定金為樓價5%，簽正式買賣合約時再加定金5%，餘款成交日前付清，與買賣二手樓無異。

至於公開拍賣，世紀21測量行董事蔡漢陛表示，跟據法庭指引，銀主盤的拍賣精神，是為幫助債仔降低債務，銀主是不能賤賣銀主盤的。銀主盤於當日拍賣前大約3小時，銀主會委託三間測量師行為該銀主盤估值，撇除最高及最低，以中間價作為當日拍賣底價，臨場最後一分鐘才通知拍賣師。所以，當日銀主盤的底價是十分貼市。銀主盤拍賣理論上比較公平及持平，即使市道差，債權人亦不能賤賣債仔資產，香港講求司法公正。

如環亞日前拍賣的深井豪景花園22座低層B室銀主盤，實用面積1,381方呎，連兩個車位開價900萬元，比估值1,150萬元低22%，即使獲三口承價至940萬元，但仍未達銀主底價，最終收回。

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示，市道好時，銀主盤拍賣開價可以很貼市，但近期樓市逆轉，早前試過「85折」拍賣，買家仍貪心，「而家開價變8折都有」，一些曾經拍賣多次的銀主盤，開價更大膽。日前拍賣帝琴灣銀主盤，開價1,050萬元，比市價平25%，即七五折，最終以1,190萬元拍出，仍比估值約1,400萬元低15%。

記者:朱連峰