林鄭推房策三招效果兩極 新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂

魏悔虹

特首林鄭月娥房屋政策以置業為主導，惟她上任快將一年，樓價持續攀升，為交出房屋「政績」，行政會議昨通過3大房屋政策新措施，包括開徵一手樓空置稅、將9幅私人住宅用地改建公營房屋，及將居屋、綠置居的定價與市價脫勾，改為按申請者的負擔能力定價；若以統計處家庭住戶每月入息中位數2.81萬元推算，一個約431呎的居屋單位，以負擔能力計算，樓價僅需約286萬元，呎價則約6,636元，變相低於市價五折。政府將於今午召開記者會交代詳情。

記者：譚靜雯、鍾雅宜
行政會議昨午召開特別會議，消息透露，會上通過3項房屋政策新措施，包括開徵一手樓空置稅，空置超過一年的一手樓單位，將來差餉徵收率提高至應課差餉租值200%；政府也計劃將9幅私人住宅用地撥予房委會及房協興建公營房屋。

房委會今年首季推售的4,431個新居屋單位，其中啟德啟朗苑市價7折後，平均呎價仍高達9,755元，該屋苑的樓王呎價更勢破萬。消息指，行會通過日後新居屋的定價與市價脫勾，改為按申請者的負擔能力定價，新機制也適用於綠置居項目。

現時居屋的白表申請者，需符合入息及資產限額，剛過去一期新居屋，白表二人及以上家庭入息上限為5.7萬元。計算方式是參考擴展市區及新界區一個樓齡10年、實用面積40平方米的單位價格，再參考按揭利率，以及非住屋開支計算。

不過，消息透露日後居屋、綠置居將與巿價脫勾，改為按申請者的負擔能力定價，即參考申請者的入息中位數，並假設供款佔入息比率為4成，供樓年期為25年，推算樓價。消息指新機制下，日後新居屋的定價可能相等於市價約5折。

若以統計處今年首季的數字作例子，家庭住戶每月入息中位數為2.81萬元，假設按揭供款不超過入息4成、供款年期為25年，息率2.25厘，申請者若借足9成按揭，推算一個約431呎的居屋單位，按負擔能力計算，樓價只需約286萬元，即呎價約6,636元。

翻查今期推售的啟德啟朗苑，市價7折後平均呎價約9,755元，若按負擔能力計算，即新機制下，431呎的居屋單位，定價變相低於市價5折。而平均呎價分別為9,234元及6,698元的長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑，若售價為每呎6,636元，即變相為市價5折和69折。

房委會資助房屋小組今日傍晚將加開會議，討論行會最新的決定。若獲小組通過，最快今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位，將以新機制、即以申請人的負擔能力定價。而明年房委會將推售新一批居屋，據了解，新一批居屋選址包括位處豪宅地段的何文田常樂街項目，提供約600個單位，料今年底至明年初落成。

經濟學家關焯照認為，居屋與市價脫勾，但同時將私樓土地改建公營房屋，即變相私樓供應量減少，將令樓價進一步瘋狂，「依家無能力入市嘅市民，更加無希望係私人市場買到樓」，反而驅使更多市民爭居屋，無助解決房屋短缺問題，「依家唔係整大個餅，只係將個餅亂切」。

關焯照續稱，居屋改為根據買家負擔能力，意味公帑補貼要大幅增加，估計日後轉售必會規定按市價補地價，在樓市長期瘋狂情況下，居屋業主可能永遠無能力補差價，變相只有居住權，而無實質擁有權。中原集團創辦人施永青指，早前政府徵收三成辣稅都未對樓市有大影響，料空置稅影響更微，直言是「形象工程」，實際幫不到港人上車。

                               
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魏悔虹

發展商豪宅賣唔去？林鄭：放租啦！搵唔到租客嘅，搵我

被問到現時不少有發展商指，豪宅單位有時「唔係唔想賣，而係賣唔出」。特首林鄭月娥表示，「如果真係有呢啲單位，我呼籲發展商拎出去放租，以平啲嘅價錢放租。」

她表示，不少外國商會向她反映，現時香港樓價太貴，令外國人才對於來港工作卻步。「如果發展商有呢類單位，又比較豪華，又比較寬敞，但又唔想交額外差餉，咁咪用個合理啲價錢出租啦。如果佢出租有困難，佢搵我啦，我可以轉介俾各個商會。」

魏悔虹

陳茂波：二手空置率低 現不適合徵「空置稅」

被問到會否考慮將額外差餉措施，擴展至二手物業。財政司司長陳茂波指，由於二手空置率低，因此現階段不適合向二手樓徵空置稅。

他強調向空置一手私營住宅單位徵額外差餉的政策目標，是確保賣地後，單位可及時、有效地推出市場，不論出售或出租。

他表示，賣地條款已列明，要求發展商獲地後，單位要於建築規約限期內落成，即獲取入伙紙。「現時新建議是，攞咗入伙紙後，一年內要全部賣晒，當然你可以事先預售，或者出租最少六個月。」

魏悔虹

唧牙膏賣樓花絕迹 預售樓花推售比例不少於20%

特首林鄭月娥出席房屋政策新措施記者會時指，為防止發展商「唧牙膏」式售樓的行為，將規定發展商每次推出的樓宇數目，不得少於預售樓花同意書總數的20%。

林鄭月娥指方案負責機構為地政總署。若發展商出現違規問題，會作出警告，可能會被撤銷預售樓花。她又指該政策不需改例，故將於記者會後即時生效。