準買家回流「白居二」 4招按揭技巧無痛上車

huali · 發表於 2018-12-8 22:21:30

一手居屋攪珠結果出爐後，大批未有中獎準買家，打算回流到白居二市場，以免補地價方式買二手居屋。近期有大量客人向筆者查詢相關按揭技巧，本文藉此機會分享5招，助小市民無痛上車。

技巧一：留意二手居屋首次發售年期

居屋有政府的按揭擔保期，一手居屋，綠表買家可做九成半按揭，白表可做九成按揭，貸款期最長25年；但二手綠表居屋，政府只擔保至首次售出日計30年。大部份銀行不會提供超越擔保期的按揭。

部份銀行會有較彈性的審批準則，考慮因素主要在政府擔保期過後，按揭餘額要降至樓價六成或以下，業主兼要通過壓力測試。

舉個例子，假設居屋樓價為500萬元，首次出售至今已23年，即政府擔保期只餘7年，如果綠表買家想申請借足九成半按揭、貸款期長達25年，以現時按揭利率2.375厘計算，擔保期過後按揭餘額尚餘73%，未能降到六成或以下，因此銀行不能批出。

如果上述綠表買家打算申請九成半按揭，貸款期最長是17年；如果想貸款年期長達25年，則只能申請七成半按揭，兩者只能二擇其一。

如果想取得最高成數及批足25年，目標居屋的首次出售日最早是1999年（白表）或2000年（綠表）。銀行或按揭代理一般都有「試算表」，列出不同日期的最高按揭成數及年期組合，買樓前可向他們查詢。

另外有一點要注意，一手居屋訂金是5%，尾數在入伙前清還。但二手綠表市場賣家為了保障自己，會要求提供一成「大訂」，到買家成功向銀行申請九成半按揭，並且物業順利成交後，律師樓會把半成訂金退還。如果是白表，因最多只可借9成，所以都要預先付1成大訂。

技巧二：無入息證明信用評級低點算好？

政府是香港最強的擔保人，居屋準買家申請按揭時，理論上不需要提供入息證明，亦不需通過壓力測試，也不需要額外擔保人。

不過，即使銀行不需查閱入息文件，但申請者都需要申報入息，證明有能力供樓。如果申請人無入息怎麼辦？其實居屋是以「家庭」為基礎，可以向銀行申報家庭總收入，而家人也不一定是登記家庭成員。

有些銀行較為嚴謹，如果準買家沒有入息，便需要提供「諮詢人」，該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準，由於每間銀行按揭利率相若，所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行；另外，如果環聯信貸評級差到達「H級」，有些銀行未必會批准按揭申請，詳情可向按揭代理查詢。

小題：技巧三：長者也可借九成按揭貸款期長達25年
年過65歲的老人家，申請二手未補地價居屋時，有些大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保老人家神智清醒，會問幾條問題，需要由老人家親自作答，如清晰回答，按揭便可批無誤，亦有些銀行不需要長者或家人陪同。

香港零售銀行超過20間，並不是間間都可以做到一天批核按揭，但亦有銀行審批神速。老人家可約好家人一起到銀行，填寫申請表和帶齊所需文件，例如身份證，購買證等，最快可一日批出臨時貸款信。

技巧四：轉按賺取數萬元現金回贈
二手居屋現時最筍按揭計劃為P-2.75厘（即實際利率2.375厘），現金回贈為貸款額2.2%，但須留意現金回贈要扣減貸款額，業主借少數萬元，但借少還少而已，回贈最終會在成交後，以現金方式贈送予業主。

假設香港加息幅度不多，居屋業主可以每兩年轉按一次，賺取現金回贈。以貸款額500元萬為例，每兩年轉按一次，可賺取11萬元現金。

但須留意，居屋與私樓不同，轉按不能加按套現，也不能延長還款期，除非遇上紅白事、財困、子女讀書等難關，並尋求房屋署批準，惟最終加按金額，只能基於相關需要而批出。

子非魚

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