林一鳴：資產主義 無樓皆悲

Singasing

http://news.on.cc/cnt/finance/20121010/bkn-20121010000123088-1010_00842_001.html

東方產經「名家筆陣」專欄作者林一鳴：一家地產代理最新公布的城市領先指數，剛升穿了110點的水平，到達110.14的連續「N周」歷史新高，看走勢還有再破頂的機會。

過去筆者一直指出「香港樓很貴，但不跌」的論點，曾引起不少反對的聲音，但大家看到現在的樓價，就不得不承認這個事實。香港樓價上升的推動力，並不是因為內地人炒貴，也不是供應量過少，而是高收入打工仔的薪金，近年急速上升造成；正確來說，即貧富懸殊的差距所累。

請讓筆者再重複地告訴你這些事實(這些數字曾在這專欄刊登過數次)：對於普通萬多元收入的打工仔，可能未必知道你老闆人工的升幅，是較你的想像為高。

自1997年回歸之後，香港人薪金的中位數及平均數，過去十多年都沒有怎麼上升，50%打工仔每月收入在12,000元以下，家庭住戶中位數只是20,200元，面對數百萬元的「上車盤」，對樓市當然充滿抱怨；但全港收入最高的50萬香港人，平均年薪為84萬元，過去10年升幅逾30%，而且薪金愈高升得愈快，全港收入最高的數萬人，過去10年薪金升幅竟高達一倍以上。如果你不是這群最Top薪金的50個萬香港人之一，樓價確是嚴重超出可負擔水平。

目前全港自置物業只有39.9%有按揭(2001年是51.5%)，借貸還款與收入比率中位數是19.6%，你說大部分有樓的人，痛苦指數是否爆燈？所以最感覺痛苦的，就是買不起樓但卻賣了樓的人，或是在市場旁邊的觀察者，叫喊的聲音最慘，卻未必影響到樓價的升跌。

現在的香港，已經由20年前的「資本主義」，變成今天的「資產主義」。以前普遍的知識水平較低，社會願意對專業知識付出高昂費用，所以學位非常值錢，大學生工作數年就可買樓；但在「資產主義」的世界中，拿著資產的人會取去社會大部分成果，知識相對變得不值錢，結果是樓價上升而大學生人工不升。若你不相信的話，可問一問很多中小企的老闆，他們都是為業主打工的。

任何一個市場都不會無止境地上升，總有一天會掉頭下跌，問題只是明天就開始下跌，或是升高50%後再回調20%罷了。筆者在以前的文章說過，近年樓價的暴升，主要是貧富懸殊的差距、高收入打工仔薪金暴升等原因造成，再加上借貸成本低企、沒有更好的投資工具推動。所以要樓價下跌，就要這些原因消失才行，例如出現經濟衰退而令高端打工仔薪金暴跌。單是因為「香港的樓價很貴」這個原因，樓價是不會跌的。

中信証券國際執行董事 林一鳴

TKT

要買磚頭, 談何容易

calanwong

上車難，換樓也難．