美国买房成本到底有多高？

DOUGWONG

                               
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专家指出，除非能够得到好的越境税务建议，否则在美国购屋实际价格可能要比想像的高得多。图为迈亚密的海滨公寓一景。

      随着温度一跌再跌，在美国南部以目前的超低价格买屋的想法，显得比以往任何时候都更具吸引力。不过，除非能够得到好的越境税务建议，否则在美国购屋的实际价格可能要比想像的高得多。
      丰业银行（Scotiabank）税务咨询服务（Tax Advisory Services）部门主管萨拉胡鼎（Adam Salahudeen），常常给考虑在美国购买物业的加拿大人建议。他说：“加拿大人通常花数小时取消订报纸，停止邮件服务，安排人照看他们的加国物业，但忽视了一些真正重要的问题，如美国的地税和非居民报税法律。”
      以下是一些需要询问的问题。

      1.您计划每年在美国住多久？
      如果您一年时间内在美国居住的时间超过6个月，就必须在美国报税，而不报税的惩罚有可能非常严厉，即便您不欠税。如果在报税方面您被视为是美国居民，您可申请税务豁免，摆脱在美国报税的负担，但这需要越境税务专家全面可靠的建议。

      2.您应该买屋还是租屋？
      决定买屋或是租屋，部份要看您计划每年在美国住多长时间。如果您计划在一年中的部份时间出租物业，来帮助承担一些费用，您需要明白，对于您收到的租金，通常会征收30%的代扣所得税，而且加拿大和美国的税务协定不会降低该税。不过，您可以通过自愿填写美国退税单，并选择为去除如按揭利息、维修、保险和地税等费用之后的租金收入支付税款，从而避免全部或部份代扣所得税。

      3.您想在哪里买屋？
      买家要考虑在美国不同州买屋的利弊。比方说，在佛州，对于非居民屋主，地税要高20%。这也是为何加州、亚利桑那州以及内华达州的里诺市（Reno）越来越对雪鸟一族（snowbird）具有吸引力的原因。买家同时还要考虑是否容易回去您在加拿大的住宅，以及在3,000英里之外甚至更遥远的地方要处理住宅常规维修和更为惨重问题的潜在挑战。

      4.您将如何持有该物业？
      在加拿大，夫妇以“拥有共同财产中死者权利部份享有权的共同所有”持有物业，是很普通的做法。因此，一旦配偶死亡，未亡人可成为完全屋主，并没有立即要支付的税项。
      在美国，存在一种可辩驳的假定，即配偶中的任何一人都是物业的100%所有者。
      另外，如果任何一名在全球持有价值超过500万元资产的屋主死亡，都必须缴纳遗产税。即使没有遗产税，如果物业价值超过6万元，这一遗产也必须报税。因此，为了避免潜在的双重征税，更可取的做法是，双方以共同受益人的身份持有该住宅，每人拥有50%的所有权。还有一些其他可行的所有权选择您可考查，如越境可撤销的生前信託（Cross Border Revocable Living Trust）、无追索按揭、加拿大合作信託基金（Partnership Trust）和加拿大全权信託基金（Discretionary Trust）。

      5.融资/保险问题
      大多数人在加拿大得到融资，为美国的物业支付现金，但如果您支付大笔款项，美国有可提供给加拿大人的融资计划。
      另一个主要的考量是保险，保险可能会非常昂贵，特别是在一些飓风和洪水危害普遍的海滨地区。除此之外，您当然必须有国外医疗保险，随着年龄的增长，这种医疗保险的费用也会越来越高。

      6.如果出售物业，情况会怎样？
      出售物业会带来10%的代扣所得税，当您上报强制性的美国退税单时，应付资本利得税可抵扣这笔税款。如果该物业不是您的个人居住住宅，您可能还有支付加拿大资本利得税的义务。资料来源：星报

TKT

看來在美、加買樓保值手續頗繁複，最抵港灣買，一升 double...去外國歎