加州花園「流血」沽貨 業主移民蝕讓420萬

陳卿

疫情持續，部份業主願大幅蝕讓離場。

中原地產譚永康表示，近日入市氣氛好轉，元朗加州花園2月共錄約5宗成交，包括水仙徑單號屋，實用面積1,372方呎，附大花園，放盤時叫價約1,700萬元，議價後以1,588萬元沽出，呎價11,574元。新買家為用家，鍾情屋苑居住環境，感單位價錢合理，即購入單位自住；據了解，原業主於2018年7月以1,750萬元購入上址，因移民賣樓，賬面已蝕162萬元。由於持貨不足三年，是次沽貨需付10%SSD稅約158.8萬元，再計及佣金及釐印費等開支後，料實蝕約420萬元。

半新樓爆蟹貨潮 元朗世宙3年半蝕115萬

半新樓近期亦爆發蝕讓潮，繼屯門滿名山後，元朗世宙更出現首宗蝕過百萬成交。消息指，元朗世宙1座中層A室，實用面積646方呎，三房間隔，賣方去年12月以928萬元放售，直至近日減至848萬元終售出，呎價13,127元。賣方2016年9月向長實（1113）以888.5萬元一手購入，持貨近三年半沽貨，賬面已蝕40.5萬元。此外，賣方當年入市支付樓價7.5%雙倍印花稅，涉約66萬元，再計及佣金等其他開支，料實蝕約115萬元，成為屋苑首宗蝕過百萬成交。

兩夫婦劈價85萬沽第一城

新界指標屋苑沙田第一城近期交投轉旺，本月首3天暫錄3宗買賣。美聯物業陳竣言表示，49座頂層B室連天台單位，實用面積284方呎，業主為本地投資者，去年11月放盤，叫價620萬元，因急於套現，日前大幅減價85萬元易手，成交價僅535萬元，呎價18,838元，較銀行估值604萬元低逾一成。原業主2014年以390萬元購入，至2018年單位曾以590萬元內部轉讓，兩夫婦轉名左手交右手。是次轉售由業主支付樓價53.5萬元額外印花稅（SSD），賬面仍賺91.5萬元。

環海‧東岸低層賺三成離場

有「劏房之城」稱號的紅磡環海‧東岸，呎價重上2萬元。香港置業譚征表示，1座低層M室，實用面積194方呎，開放式間隔，業主為投資者，2015年8月以315萬元購入，去年底以430萬元放售，最近跟隨市況將開價調低至410萬元，最終以405萬元售出，呎價20,876元，持貨四年半升值近三成。屋苑本月另一宗成交為1B座低層K室，實用面積307方呎，成交價548萬元，呎價17,850元，原業主買入價411.5萬元，賺33%離場。

                               
登錄/註冊後可看大圖

沙田第一城兩房連天台單位造價回落至535萬元，跌至標準戶水平。

                               
登錄/註冊後可看大圖

元朗世宙剛錄得首宗蝕過百萬二手成交。

陳卿

美國突然減息，很多市民會關心，香港跟減嗎？答案是香港現水平，存息已減冇可減，但本港銀行單邊減貸款息，機會極微。

可以預期，美國減、香港不減下，是次儲局舉動，將會令港銀盈利的最大本錢：息差，進一步大幅收窄，在此情況下，銀行股弱勢難免，滙豐控股（005）恐怕會跌穿50元、8厘股息價。

去年10月底美國減息後，翌日滙豐銀行宣佈，調低最優惠利率（P）12.5點子，由5.125%調低至5%。同時調低港元儲蓄存款戶口利率12.4點子，由0.125%調低至0.001%，是十年來首次減息，息口重返2008年11月10日起的水平。其他大行及中小銀行，隨後跟住減息。

滙豐去年減0.125厘後，存息跌至0.001厘，貸息則為5厘。金管局總裁余偉早前表示，本港不會實行負利率政策，因此，除非不對稱減息（減貸息不減存息），香港息率今次很大機會焗住「維持不變」。

維持不變，且外圍局勢不明朗，疫情在全球未受控，由於美債十年期息已跌穿1厘史上新低，資金成本降，連帶拆息近月已偷步回落。目前一個月本港銀行同業拆息（HIBOR)跌至1.55厘，一年期HIBOR亦只有2.09厘。基於銀行大部分借貸皆以HIBOR 計價，拆息越落，銀行息差越收窄，利潤越大鑊。

單睇滙控股價，由兩星期放榜前約58元水平，跌至最新52.55元，股息率已經達7.5厘，卻彌補不了股價跌9%的損失。至於恒生（011）昨日除淨日亦跌至155元水平，息率亦達到5.3厘水平。

本地銀行股近月大幅跑輸大市，再加上昨晚儲局減息行動，最少未來兩季會繼續捱沽，就算好息，現階段對滙豐及恒生等本地銀行股，宜避之則吉。

雷曼破爆後，滙控息率曾超過8厘，但股價卻跌穿40元，想撈，暫時不用急，否則未到青姐落淚價，大家已損手爛腳。

股榮