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啟德地王撻定後 高銀金融阻港府索賠:撻地皮附屬已清盤

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發表於 2019-9-28 21:12:48 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

潘蘇通旗下的高銀金融(530),於今年6月棄買百億地王,並被政府「殺訂」2500萬元。高銀金融當時透過附屬駿騰投標有關項目,惟公司昨於業績公告上指出,根據土地投標文件,港府可向駿騰收回出售或嘗試出售相關土地產生的所有損失及開支,作為算定損害賠償。


然而,高銀金融又指,駿騰正在透過債權人自願清算進行清盤程序,而高銀董事認為,基於公司法律顧問的意見,鑒於土地投標的訂約方僅有駿騰及港府,就補償的任何申索僅針對駿騰。由此,董事認為,財務報表中毋須就損失或其他補償計提撥備,因為駿騰為有限公司,且高銀或旗下其他集團公司,概無對駿騰作出有關土地投標的擔保。


高銀金融早前以111億元買入啟德商業地王,惟公司於6月12日發通告指,地產界立法會議員兼獨立非執行董事石禮謙,於6月11日要求公司召開緊急董事會會議,要求審議暫停向駿騰提供財務資助以清付地價的議案,最終董事會決議贊成石禮謙建議。


董事會主席潘蘇通強烈表示,6月起發生的社會矛盾和經濟不穩定,不會對香港商業地產市場的長期發展有所影響,但包括石禮謙在內6名董事局成員認為,近期發生的社會矛盾和經濟不穩定將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響,故投票贊成該事項的決議案。


石禮謙在本港眾多發展商擔任董事職務,除了高銀金融外,還包括莊士中國(298)、資本策略(497)、碧桂園(2007)、遠展(035)、麗豐(1125)、百利保(617),其他還包括利福中國(2136)、德祥地產(199)等。

 樓主| 發表於 2019-9-28 21:24:03 | 顯示全部樓層
轉名遭稅局突擊抽查 業主被徵24萬利得稅

政府過去多年來祭出多款印花稅項(Stamp Duty),業主千錘百鍊思考方法避稅,但避不過稅局抽樣調查,最終被徵收利得稅(Profits Tax)逾10萬元。

2年前,客人李氏買入一層住宅,不過近期李生決定將層樓轉名給妻子,以回復首置客身份,買第二層樓給父母居住時,就毋須繳交15%從價印花稅。

雖然丈夫將業權「甩名」予妻子,情況猶如左手交右手,但法律上仍是以買賣交易進行。另外,雖然物業是2年前買入,未夠3年,理應繳付額外印花稅(SSD),但由於是次屬「近親轉讓」,相關稅項可以豁免。
正當李生以為機關算盡,合法避開政府辣稅時,這個時候稅局通知他,就早前該物業買賣交易徵收15%利得稅(會因個人入息稅的稅階而有所不同) ,令他目瞪口呆。

該層物業2年前價值500萬元,現在以估價660萬元「甩名」,利得稅算式為:(660萬元-500萬元)x15%,意味須繳稅24萬元。
如果聯名物業,短時間內甩名,會不會也有以上問題?原來如轉名是「業權歸一」而不是以上的「一轉一」,就算甩名的時間很短,不會被追討利得稅。但留意,業權歸一是假設有實質金額金易。
買賣物業意圖屬關鍵

其實,稅局判斷是否應該就賣樓所得利潤徵收利得稅時,最重要是當初買樓時的「意圖」—— 如果初心是投機、炒賣,冀物業升值後圖利或將利潤賴以為生,那麼賣樓時便會被追收利得稅;如果初心是自住,賣樓後不用繳付利得稅;如果初心是收租,有打釐印兼報物業稅,理應也不會被徵收利得稅。

但是,初心如何不是業主說的算,稅局如何判斷這初心?以筆者多年經驗理解,買賣間隙屬重要考慮因素。如果買入後很短時間內便賣出,稅局很大機會認為屬投機炒賣,便會徵收利得稅;當事人可以上訴,但需要解釋這種短線操作不歸類為炒賣的原因。業權歸邊(即「甩名」)是稅局可接受的辯解,但需要提供證明「甩名」具實質金錢交易。

有業主問:「我買了個車位,兼且有出租,但幾個月後價格上升,我就將車位易手了,有租約可以證明,可否以初心是收租為由,避免繳利得稅?」

其實,除了住宅,利得稅問題也適用於車位和工商物業上。無論解釋如何圓滿,最重要是稅局究竟相信與否。理論上,車位收租是不用繳付利得稅,但若果持有資產時間太短,就算有租約在手,也很難說服稅局初心是收租,而不是炒賣。
業主須保管好交易文件

為避免往後賣樓時被稅局徵收利得稅,繼而要進行上訴程序,業主日常須保管好相關文件。例如筆者有位朋友一口氣賣了幾層樓,稅局要追收利得稅,朋友解釋因為市淡,好幾個單位未能以理想租金租出,空置多個月,因此想賣樓,朋友並提供委託地產代理放租的放盤紙證明,最終令稅局信服。

戴回頭盔,以上純筆者的認知分享給大家,建議讀者如有疑難,應直接向稅局查詢為準。
子非魚



 樓主| 發表於 2019-9-28 21:34:32 | 顯示全部樓層
明年670億高危中資美元債到期 外媒:目前危機或僅序幕

中國在岸債市違約規模不斷攀升,不少中資企業海外的美元債近期已發生兌付危機,有外媒形容,眼下危機可能僅是序幕,明年高收益中資美元債更是創紀錄規模,更大的麻煩可能還在後頭。

《彭博》報道,若以二級市場上孳息率超過15%的債券,視為投資者信心動搖的訊號,則數據顯示,目前這類離岸中資美元債規模的規模,已超過210億美元(折合約1638億港元),較今年3月份時多逾一倍;其中4成即約86億美元(折合約670億港元),將於2020年到期,2021年到期量也在70億美元(折合約546億港元)以上。

目前不少這些美元債的發行人,已出現兌付困難,例如海航、中民投旗下的億達中國、有國資背景的天津物產、青海省投等。北大方正集團及地產商泛海旗下美元債近期出現超過15%孳息率,反映市場越來越擔憂它違約。

澳新銀行信貸策略主管Owen Gallimore表示對《彭博》表示,「無論從宏觀基本面、企業盈利,還是再融資的角度看,壓力顯而易見。而中國政府對於企業外債的態度又難以琢磨。」他認為,隨著兌付高峰到來,中資美元債的違約概率會增加。

數據顯示,截至9月20日,中國企業今年至少已有8隻海外債券違約,規模合計19.7億美元。康得新、中民投以及海航相關的海口美蘭機場等,都未按約定兌付境外債券。天津物產集團負有擔保責任的境內私募債發生違約,雖然境外美元債據報道本月如期付息,但是未來的債務到期壓力,仍然將持續考驗投資者。Gallimore預計,第4季可能還會再有2至3次違約,令今年違約總額持平,或甚至是超過高峰2018年。

星展銀行分析師Chang Wei Liang此前在報告中稱,目前中國工業企業盈利能力下降,不良債規模龐大,兌付前景嚴峻。
青海省投資集團一名財務人員表示,現在離明年美元債到期兌付尚早,正在做各種努力;泛海控股拒絕評論,海航及北大方正集團則未有回覆。

中國企業目前累計在海外發行了約1萬億美元(折合約7.8萬億港元)的美元債,目前存續規模規模約7,300億美元(折合約5.7萬億港元)。2017年是發行高峰年,發行量超過了2,000億美元(折合約1.56萬億港元)。

高騰國際固定收益董事總經理Wonnie Chu認為,那些孳息率超過15%債券,「可能有三分一會發生違約」,因為這些實力較弱的發行人,在2017年時乘市況較好,以較低成本發行債券,當時定價並未反映信用風險。但目前市場環境在逐漸收緊,違約增加也是「預期之中」。




 樓主| 發表於 2019-9-28 21:45:55 | 顯示全部樓層
香港變大陸 中產想出走 供滿一層樓夠移民嗎?

財務分析個案︰
Eric 41歲  初級行政人員
財務背景︰
Eric在大型慈善機構從事行政人員約20年,月入3.3萬元,另有兩個月花紅,工作穩定。他現手持現金30萬元;股票70萬元,包括滙豐(005)、越秀(405),及其他公用股,每年收息約2萬元;公積金180萬元,每年增長約20萬元。
另外,Eric在2001年以綠表方式購入2房居屋單位自住,當時大約85萬元買入,單位實用面積400多呎,現時已經供滿,市值約350萬元。

由於Eric熱愛旅遊,基本上每個月都盡量抽時間去短途旅行,本時花費最多就是旅遊開支上;但目前他不用負擔照顧父母的開支,以每年薪約46萬元計,每年他仍有有約30萬元儲蓄。
理財目標︰

雖然在大型機構工作算是安寢無憂,但Eric覺得同一份工作已做了20年,希望尋求生活上的改變。他打算3至4年後提早退休,並移民台灣生活,除了因香港生活環境擠逼,還有近期逆權運動爆發,他認為始作俑者是特首林鄭月娥領導的政府,對其施政表現非常失望,加上警察執法不公、濫用警權,他覺得「香港越來越似大陸,正被中共蠶食。」

移民台灣他不打算找工作,會選擇較為清靜的桃園定居,就算到台北市中心的交通亦算方便。移民門檻為150萬港元,他預計離職後的公積金有200多萬港元,可應付這筆開支,而居屋將會放租,希望以租金及股息作為台灣的生活費。至於年滿65歲時,就打算將單位轉做安老按揭,安享晚年。

為此Eric想請教理財專家,若連同通脹考慮,這個移民退休計劃是否可行?現實又會否如計劃般理想?在現有資產配置下,數年後便選擇提早退休又可行嗎?

撰文︰李澄幸(香港財務策劃師學會副主席)
面對不明朗的前景,「走人走錢」是近月熱門的話題,相信很多朋友都能理解Eric的心情和想離開的原因。不過,提起移民以及相關準備,筆者通常都會提醒大家有一點要知道,就是不同地方的移民政策都並非一成不變。

以台灣為例,2014年前後台灣取消了「存款移民」,港澳人士不可再用「定期存款 500 萬台幣」作為申請長期居留的條件,繼而變成現時大家熟悉的「投資移民」,就是在台灣成立或入股公司超過600萬台幣。門檻提高了,說的不單是銀碼,風險也提高了。

過去幾年,雖然台灣對港澳人士的移民政策沒甚麼變化,但申請審批似乎已變得更嚴謹,而且投資生意須要更完整的營運計劃。600萬台幣的投資金額,某程度上是對港澳人士的優惠,其他國家人士須投資1500萬或以上台幣,所以未來政策是否會改變,甚至加價也非不可能的事。

由於Eric似乎不是想馬上辦理移民,而是4年後提早退休後,拿到公積金才辦理,所以如果政策有變,Eric就有可能失預算,雖然不一定發生,但也需要提醒一下的。

假設政策不變,Eric順利申請移民,他到台灣後便打算不再工作,過一個純退休生活,換句話說,所投資的生意在滿足移民條件後亦有可能退出。當投資生意最後順利退出,並取回約100多萬港元,再加上約300萬元的積蓄(退休前繼續每年儲30萬元)、居屋租金收入,以及約70萬元股票的股息,組合成全部的退休金。

這組合的分配是以物業租金和積蓄,配置於定息產品以獲取較穩定的現金流,股票組合為資產增值提供一定動力以抗通漲,預期平均每月可獲取2萬港幣以上的被動收入,的確有足夠本錢在台灣生活,換言之有望做到財務自由。

不過,以上計算基於一些假設,例如投資生意沒有虧大本、居屋政策持續放寬(如未補地價出租)、香港樓市平穩發展等等,顯然有部分因素是不可控的,但由於距離計劃實行還有4年,建議Eric目前先做好可控的事情。第一是保持儲蓄紀律;第二是多了解在台灣投資移民可做甚麼生意,這對沒有生意經驗的他來說很重要;第三是提早尋找合適的移民顧問,以及多留意政策變化,以便應對;最後,就是逐步將股票和儲蓄配置於環球不同市場,避免港元資產太集中。

相信只要做好以上準備,以Eric的情況來說,移居台灣退休,基本是可以的,目標應該是安排得更好一點,過更豐盛的退休生活。
資料整理:樊栩瑩

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