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林鄭推房策三招效果兩極 新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂

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發表於 2018-6-29 20:31:29 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
特首林鄭月娥房屋政策以置業為主導,惟她上任快將一年,樓價持續攀升,為交出房屋「政績」,行政會議昨通過3大房屋政策新措施,包括開徵一手樓空置稅、將9幅私人住宅用地改建公營房屋,及將居屋、綠置居的定價與市價脫勾,改為按申請者的負擔能力定價;若以統計處家庭住戶每月入息中位數2.81萬元推算,一個約431呎的居屋單位,以負擔能力計算,樓價僅需約286萬元,呎價則約6,636元,變相低於市價五折。政府將於今午召開記者會交代詳情。

記者:譚靜雯、鍾雅宜
行政會議昨午召開特別會議,消息透露,會上通過3項房屋政策新措施,包括開徵一手樓空置稅,空置超過一年的一手樓單位,將來差餉徵收率提高至應課差餉租值200%;政府也計劃將9幅私人住宅用地撥予房委會及房協興建公營房屋。

房委會今年首季推售的4,431個新居屋單位,其中啟德啟朗苑市價7折後,平均呎價仍高達9,755元,該屋苑的樓王呎價更勢破萬。消息指,行會通過日後新居屋的定價與市價脫勾,改為按申請者的負擔能力定價,新機制也適用於綠置居項目。

現時居屋的白表申請者,需符合入息及資產限額,剛過去一期新居屋,白表二人及以上家庭入息上限為5.7萬元。計算方式是參考擴展市區及新界區一個樓齡10年、實用面積40平方米的單位價格,再參考按揭利率,以及非住屋開支計算。

不過,消息透露日後居屋、綠置居將與巿價脫勾,改為按申請者的負擔能力定價,即參考申請者的入息中位數,並假設供款佔入息比率為4成,供樓年期為25年,推算樓價。消息指新機制下,日後新居屋的定價可能相等於市價約5折。

若以統計處今年首季的數字作例子,家庭住戶每月入息中位數為2.81萬元,假設按揭供款不超過入息4成、供款年期為25年,息率2.25厘,申請者若借足9成按揭,推算一個約431呎的居屋單位,按負擔能力計算,樓價只需約286萬元,即呎價約6,636元。

翻查今期推售的啟德啟朗苑,市價7折後平均呎價約9,755元,若按負擔能力計算,即新機制下,431呎的居屋單位,定價變相低於市價5折。而平均呎價分別為9,234元及6,698元的長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑,若售價為每呎6,636元,即變相為市價5折和69折。

房委會資助房屋小組今日傍晚將加開會議,討論行會最新的決定。若獲小組通過,最快今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位,將以新機制、即以申請人的負擔能力定價。而明年房委會將推售新一批居屋,據了解,新一批居屋選址包括位處豪宅地段的何文田常樂街項目,提供約600個單位,料今年底至明年初落成。

經濟學家關焯照認為,居屋與市價脫勾,但同時將私樓土地改建公營房屋,即變相私樓供應量減少,將令樓價進一步瘋狂,「依家無能力入市嘅市民,更加無希望係私人市場買到樓」,反而驅使更多市民爭居屋,無助解決房屋短缺問題,「依家唔係整大個餅,只係將個餅亂切」。

關焯照續稱,居屋改為根據買家負擔能力,意味公帑補貼要大幅增加,估計日後轉售必會規定按市價補地價,在樓市長期瘋狂情況下,居屋業主可能永遠無能力補差價,變相只有居住權,而無實質擁有權。中原集團創辦人施永青指,早前政府徵收三成辣稅都未對樓市有大影響,料空置稅影響更微,直言是「形象工程」,實際幫不到港人上車。

                               
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 樓主| 發表於 2018-6-29 20:41:33 | 顯示全部樓層
發展商豪宅賣唔去?林鄭:放租啦!搵唔到租客嘅,搵我

被問到現時不少有發展商指,豪宅單位有時「唔係唔想賣,而係賣唔出」。特首林鄭月娥表示,「如果真係有呢啲單位,我呼籲發展商拎出去放租,以平啲嘅價錢放租。」

她表示,不少外國商會向她反映,現時香港樓價太貴,令外國人才對於來港工作卻步。「如果發展商有呢類單位,又比較豪華,又比較寬敞,但又唔想交額外差餉,咁咪用個合理啲價錢出租啦。如果佢出租有困難,佢搵我啦,我可以轉介俾各個商會。」
 樓主| 發表於 2018-6-29 20:43:47 | 顯示全部樓層
陳茂波:二手空置率低 現不適合徵「空置稅」

被問到會否考慮將額外差餉措施,擴展至二手物業。財政司司長陳茂波指,由於二手空置率低,因此現階段不適合向二手樓徵空置稅。

他強調向空置一手私營住宅單位徵額外差餉的政策目標,是確保賣地後,單位可及時、有效地推出市場,不論出售或出租。

他表示,賣地條款已列明,要求發展商獲地後,單位要於建築規約限期內落成,即獲取入伙紙。「現時新建議是,攞咗入伙紙後,一年內要全部賣晒,當然你可以事先預售,或者出租最少六個月。」

 樓主| 發表於 2018-6-29 20:46:32 | 顯示全部樓層

唧牙膏賣樓花絕迹 預售樓花推售比例不少於20%

特首林鄭月娥出席房屋政策新措施記者會時指,為防止發展商「唧牙膏」式售樓的行為,將規定發展商每次推出的樓宇數目,不得少於預售樓花同意書總數的20%。

林鄭月娥指方案負責機構為地政總署。若發展商出現違規問題,會作出警告,可能會被撤銷預售樓花。她又指該政策不需改例,故將於記者會後即時生效。
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