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80後港女管理15間民宿 最怕竟然係韓國住客!

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发表于 2018-1-7 00:28:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
日本今年正式為民宿開綠燈,「住宅宿泊事業法」(民泊新法)將在6月15日正式實行。80後港人、精通日語的Kammy Kwok兩年前到日本旅行,開始接觸民宿生意。「兩年前來大阪旅行,發現住民宿這件事很開心,計完回報後發現都不錯,就嘗試找不同物業。」她起初只是自己投資,後來越多越人有興趣,她便索性發展這門生意,開設了物業管理公司「御宅」。她與日本中介合作,為港人一站式投資及管理民宿,負責裝修、佈置、處理客戶訂房及突發問題,現時共管理15間民宿。Kammy提醒,如果港人想在大阪投資物業做民宿,要留意以下事項:

1.大阪為何特別多民宿?
大阪是日本的「民宿特區」,早在2016年10月率先解禁,可以申請民宿牌照,原因是大阪的遊客主要行中央區難波、道頓堀、心齋橋一帶,住宿非常爆滿。以一間中心區的民宿為例,大阪每月可以出租25日以上,但在東京大約只有15日,佔用率比大阪低得多。

2.投資民宿約幾錢?
一間250平方呎的民宿約售100萬港元,另加8%雜費,包括律師費、文件處理費、手續費、
稅項、地震保險、佣金及銀行匯錢收費,加起來大約是108萬。民宿的回報大概8至12厘一年,通常六年多就全部回本。日本將舉辨奧運及興建睹場,加上民宿合法化,樓宇具有一定的升值潛力。

3.民泊新法有甚麼注意?
首先要大廈管理公司允許,單位面積需達250平方呎以上,樓齡在1983年以後,屋內需安裝安全設備如警鐘,之後民宿每年只可以放租180日。買家要經過地產中介去申請民宿,寫申請書交給政府去批核,過程大約三個月,今年3月15日起接受申請。

4.投資物業程序如何?
買家要在香港民政事務總署開聲明、製圖章,因為日本承認圖章多於簽名。在香港將文件蓋好印,郵遞過去日本給律師確認,再找一個律師與本人視像認證,才算合符規矩。

5.有沒有遇過奇怪租客?
每間屋也有警鐘,上面寫着「非常」(即緊急),她每次都會千叮萬囑客人不要按,但就試過有客人連續按兩晚,令全幢樓響鐘;她又見過很污糟的情況,例如下雨天用枕頭套抹鞋。她說這種情況並非想像中一定是內地客人,反而韓國客人最不乾淨。她提醒民宿主要預算損耗,定期維修。如果在Airbnb網站被評為三粒星或以下,就會被下架五日,所以要為客人提供入住說明,確保溝通清楚。

Travel Memo
機票:乘國泰航空直航大阪,機票連稅及附加費約3,365港元
交通:從Klook網站預訂JR關西&北陸地區鐵路七日周遊券,價格為1,030港元
簽證:特區護照及BNO免簽,可停留90日
匯率:100日圓約兌7港元
 楼主| 发表于 2018-1-8 00:11:56 | 显示全部楼层
大阪樓平東京達六成 日本買樓要排隊仲有價講

近年不少香港人在日本上車,80後港人、精通日語的Kammy Kwok看中這個商機,兩年前開始幫港人在大阪投資物業。她認為日本買屋較香港便宜,而且接下來有東京奧運、興建賭場,加上今年6月民宿合法化,樓宇有一定的升值潛力。她指出,大阪中央區的樓價較東京便宜40%,周邊差距更多達60%。至於市價方面,400平方呎單位售價約170萬至220萬港元,最多借到五成按揭,自己要準備一半金額。日本買樓行「排隊制」,只要排隊頭也可以嘗試講價,即使有人出同樣價錢,也是優先給你。這天就由Kammy帶路到中央區睇樓,了解日本樓的實況。

1.松屋町460呎單位
日本的「品牌公寓」(ブランドマンション)較有保證,由大型建築商興建,大廈規格、外觀、房型設計差不多,大堂保安亦嚴謹一點;品牌公寓會定期維修,管理較好。其他小型私人建築商可能30年也不翻新外觀一次,樓的升值潛力就比較低。

松屋町這個460平方呎單位,屬於品牌公寓株式会社エステム,大堂設計寬敞光猛,於2012年建成。大廈距離松屋町站約兩分鐘路程,行約10分鐘就到心齋橋;樓下是松屋町商店街,售賣花火用品,亦有和菓子和小食。單位間隔為兩房一廳連附設小吧枱的廚房、廁所浴室,廳房用趟門分隔,設計善用空間。

建築面積:460平方呎
建築年份:2012年
房價:2,730萬日圓(約190萬港元)
雜費、稅項:約218萬日圓(約15萬港元)
合共:約205萬港元




位於松屋町的460呎單位,兩房一廳,廚房附設小吧枱,設計善用空間。
房屋平面圖(單位1—松屋町)

2.南船場960呎單位
單位面積近千呎,一走進去感覺寬敞開揚,樓底極高,設計是摩登工業風。整間屋共有三房一廳,連大廚房及廁所浴室,間隔適合年輕人共住。大廈位處南船場,距心齋橋約步行10分鐘,位置方便。單位售價約是338萬港元,但業主只租不賣,月租大約每月16,000港元。

建築面積:960平方呎
建築年份:2001年
房價:4,880萬日圓(約340萬港元)
雜費、稅項:約390萬日圓(約27萬港元)
合共:約367萬港元(月租約16,000港元)
南船場這間960呎大單位樓底極高,自然光令室內感覺開揚,月租約16,000港元。
房屋平面圖(單位2—南船場)

Travel Memo
機票:乘國泰航空直航大阪,機票連稅及附加費約3,365港元
交通:從Klook網站預訂JR關西&北陸地區鐵路七日周遊券,價格為1,030港元
簽證:特區護照及BNO免簽,可停留90日
匯率:100日圓約兌7港元
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