山米 发表于 2018-11-23 00:51:20

碧桂園泓碧劈價救亡

內地樓市下行,市場資金又抽緊,內房面臨內憂外患,紛紛劈價套現救亡,淡風殺到香港。碧桂園(2007)香港頭炮、夥宏安(1243)發展的馬鞍山泓碧連日來收票冷淡,被迫臨開賣前增優惠吸客,包括建築期付款額外多7%折扣,變相減價。發展商連員工生意也不放過,員工認購額外再多5%折扣,料最快下周開賣。

內房自9月掀起劈價潮,恒大(3333)宣佈全國樓盤全部打八九折,其他碧桂園、萬科、遠洋集團(3377)等多家房企,多個內地新盤亦開始減價,幅度達九二折或九三折。內房之前在香港天價搶地,為求保命,亦要減價賣樓。本月新盤銷情慘不忍睹,當中內房更首當其衝,中冶置業的深井西逸璟.龍灣,首輪銷售慘淡,首日推50伙僅沽6伙。碧桂園牽頭的泓碧,上周五公佈首張價單,折實平均呎價16,497元,較同區二手貴約兩成,反應冷淡,一連5天僅收約260票。

碧桂園為救亡,昨為泓碧增加多項付優惠,付款方法由兩個增至五個。第一張價單,建築期付款沒有任何折扣,昨更新價單後,新增的「輕鬆建築期付款計劃」可獲7%折扣,連同2%的「泓碧至尊優惠」,最高可享9%折扣,其後買家只需於270天內支付20%樓價,其餘80%可在收樓後付清。
以入場單位5座1樓K室為例,定價580萬元,選用上述付款計劃,扣除最高折扣優惠9%,折實價516.2萬元。另一種建築期付款方法,提前成交可獲最高11%現金回贈。

上車客同樣有受惠,買家在指定「財仔」下,最高可承造七成半一按,揭貸款年期最長為20年,惟息口辣手,低息限期僅於首兩年,利率為P-2%,其後以P+3.5%計算,P為每年5.375%;若買家流動資金不足,亦可使用「500天輕鬆付款計劃」,於360天內支付成交額15%後,其餘金85%額可500天內付清,最高折扣12%。

另外,發展商為求粉飾太平,更擺自己友上枱,只要為碧桂園、宏安集團、易易壹金融集團、中國農產品交易、中國建築國際及位元堂藥業控股的員工及其直系親屬,可獲額外5%折扣優惠,以入場單位定價580萬元計算,員工平多29萬元。

內房龍頭萬科對樓市睇得最淡,其主席郁亮之前指,「回款是所有業務的起點,公司未來3年最重要的目標是活下去」。目前在香港亦力求回款,旗下屯門上源推出冬季優惠,明年1月31日或之前購入該盤單位,並付清成交金額後,買家可獲26,888元現金回贈,變相減價約0.4%至0.5%。

記者:黃朗鈞

山米 发表于 2018-11-23 00:54:13

入行41年拍賣師 「明年銀主盤將增加1倍」

踏入11月樓價跌勢較急,部份屋苑如天水圍嘉湖山莊更呈「山泥傾瀉式」冧價,兩房由今年7月高位588萬元,大跌29%至近期低位418萬元。樓價跌及銀行估價回落,負資產或重現。

事實上,近期銀主盤有回升迹象,最新數字顯示,目前全港銀主盤存量增至73伙,升至過去9個月高位。

近期淪「劈價山莊」的嘉湖山莊,有銀主盤大減價求售。消息指麗湖居1座B室頂層複式連天台特色戶,實用面積1,407方呎,去年7月淪銀主盤,開價1,400萬元,至今年6月,銀主心雄,加價「兩球」至1,600萬元,惟乏人問津,銀主本月已靜悄悄將叫價還原1,400萬元,呎價9,950元。

從事物業拍賣41年、世紀21測量行董事蔡漢陛形容以前的銀主盤是「鐵板塊」,「(叫價)話咁多就咁多」,但近期態度明顯軟化,由無講價變成有商有量,部份銀行出貨意欲高,甚至減價求售。如馬鞍山帝琴灣凱琴居11座一個複式單位,實用面積2,224方呎,銀主原叫價3,130萬元,上月底已減價230萬至2,900萬元,減幅7.3%。

該行統計,截至今年10月,全港銀主盤存量增加73伙,較9月65伙略為增加一成,為今年1月錄得93伙銀主盤後的新高。蔡表示,現時銀主盤80%是住宅,細價樓佔三成,樓價1,000萬元以上貴價樓屬重災區,佔七成。他解釋,民生住宅自住居多,一家幾口穩穩陣陣居住,但如果是一千萬、三千萬的物業,業主可能同時擁有幾間物業,若本身經濟出現問題,其中一間就不要,簽份「投降書」畀銀行收樓,淪銀主盤。

蔡表示,銀主盤「成長」過程雖時,是需要經過司法等程序才形成一個銀主盤,需時6至9個月才變成銀主盤。香港今年9月加息,之後爆貿易戰,引發股市急跌,其後樓價急回落。他以9月為轉角市起點,推算銀主盤湧現期應會於明年首季出現,即距離現在最多四個月。被問到銀主盤湧現數量,蔡說,「我估會多少少,但好似九七年五千幾個就不會出現」,因為香港銀行非常穩健,而銀行壓力測試亦越見頻密,借貸亦保守,有時更會睇借貸人全家總收入,未來銀主盤有機會回升至百多二百伙,比現水平增加最多1.7倍。

蔡也感到近期銀行收樓快了,可能見到市場出現變化。以前借貸人欠供樓半年或三個月以上,「銀行都會畀下面嘅,畀時間籌錢,而家少咗呢個商議手續,收樓快咗」。他從土地註冊處登記資料觀察,業主貨變銀主貨時間縮短了,現時大約半年就完成收樓,「以前見過(收樓)年零兩年都有」,比較寬鬆,現時就收緊了,當然每間銀行作風也不同。

不過,蔡認為銀行講求成本及視乎債仔負債,銀主盤未必會大劈價,若放售一段時間仍無人問津,會先加佣,後減價。

銀主盤銷量過去曾是樓市探熱針,蔡憶述,該行去年拍賣北角寶馬山花園一個「8按」銀主盤,市價1,400萬元左右,之後發現原來業主買入單位未夠3年,要畀10%「SSD」(額外印花稅),銀主將有關辣稅打入樓價內,拍賣開價加至逾1,600萬元,當時樓市很熱,人們對樓市雄心萬丈,單位最終以1,568萬元售出,較市價高出一成。

如今樓市逆轉,銀主盤湧現,割價傾銷更成新常態。近期矚目劈價包括薄扶林貝沙灣銀主屋以2.32億元大平賣,低市價近40%。

記者:朱連峰


山米 发表于 2018-11-23 00:58:12

兩招執銀主盤平貨 過程大揭秘

不少人買銀主盤都是抱着「執平貨」心態,買銀主盤主要有兩個渠道,第一是公開市場放售,第二是公開拍賣。

先談公開放售。銀行收到銀主盤,若未去到最危急關頭,不會拍賣,先行委託地產代理放售。銀主會有一個開價,開價一般參考市價。如買家對該銀主盤有興趣,可經代理落標洽購。買銀主是價高者得,多採用「暗標」方式出售,當銀主收到「OFFER」(出價)後,不會即時答允出售,一般有招標時期,截標後,銀主會將單位售予出價最高買家。出價太低的話,銀主可拒絕出售,重新招標。但近期試過有買家成功入標執平貨,如尖沙嘴港景峯一個銀主盤,銀主開價1,720萬元,已比當時市價低逾百萬元,有買家入標1,600萬元,據知因沒有出價更高,銀主最終仍願出售。

買賣銀主盤,成交期及付款方法多由銀主決定,買家沒有話事權。成交期一般45天,臨時定金為樓價5%,簽正式買賣合約時再加定金5%,餘款成交日前付清,與買賣二手樓無異。

至於公開拍賣,世紀21測量行董事蔡漢陛表示,跟據法庭指引,銀主盤的拍賣精神,是為幫助債仔降低債務,銀主是不能賤賣銀主盤的。銀主盤於當日拍賣前大約3小時,銀主會委託三間測量師行為該銀主盤估值,撇除最高及最低,以中間價作為當日拍賣底價,臨場最後一分鐘才通知拍賣師。所以,當日銀主盤的底價是十分貼市。銀主盤拍賣理論上比較公平及持平,即使市道差,債權人亦不能賤賣債仔資產,香港講求司法公正。

如環亞日前拍賣的深井豪景花園22座低層B室銀主盤,實用面積1,381方呎,連兩個車位開價900萬元,比估值1,150萬元低22%,即使獲三口承價至940萬元,但仍未達銀主底價,最終收回。

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示,市道好時,銀主盤拍賣開價可以很貼市,但近期樓市逆轉,早前試過「85折」拍賣,買家仍貪心,「而家開價變8折都有」,一些曾經拍賣多次的銀主盤,開價更大膽。日前拍賣帝琴灣銀主盤,開價1,050萬元,比市價平25%,即七五折,最終以1,190萬元拍出,仍比估值約1,400萬元低15%。

記者:朱連峰


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